Marrëveshja për Portin e Durrësit/ Miliardat që fal shteti

Marrëveshja mes qeverisë shqiptare dhe konsorcumit të Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a., dhe Nshmi Development L.L.C”, për projektin e investimit strategjik “Marina & Jahtet e Durrësit” pritet të gjenerojë 3.2 miliardë euro gjatë operimit të saj për 20 vite, sipas planit të biznesit të siguruar nga “Monitor”.

Sipas planit, sipërfaqja dysheme bruto e ndërtimit (Gross floor area -GFA) do të jetë 1.36 milionë metra katror, që mund të arrijë deri në 2 milionë m² në skenarin më të mirë, në një sipërfaqe neto prej rreth 440 mijë m².

Nga sipërfaqja e ndërtimit në skenarin e parë (1.36 milionë m²), rreth 93% do të jetë sipërfaqe rezidenciale dhe nga 3.5% përkatësisht do të jenë hotele dhe sipërfaqe tregtare.

Nga shuma totale e të ardhurave, 2.26 miliardë euro, ose 70% e totalit të të ardhurave do të gjenerohet nga shitja e apartamenteve. Faza e parë e ndërtimit të apartamenteve pritet që të fillojë në tremujorin e parë 2023. Në fazën e parë sipërfaqja dysheme e ndërtimit (GFA_Gross Floor Area) pritet të jetë 400 mijë metra katror dhe faza e dytë 864 mijë metra katror.

Detajet në lidhje me lartësinë maksimale të ndërtimit, nëntokë/mbi sipërfaqen e tokës dhe numrat e kateve i nënshtrohen zhvillimit të projektimit dhe finalizimit të Masterplanit të detajuar për projektin veçanërisht Fazën 2. Lartësia e planifikuar e ndërtimit, subjekt i miratimeve, fillon nga G+2 dhe mund të shkojë deri në G+18 për ndërtimin e Godines Referuese (Landmark Building) në Masterplan. Gjithsej parashikohet ndërtimi i gati 13 mijë apartamenteve (4 mijë në fazën e parë dhe rreth 8600 në fazën e dytë).

Projekti parashikon ndërtimin e hoteleve, me pesë yje dhe një tjetër me katër yje, me më shumë se 850 dhoma. Punimet e projektimit për hotelin e parë pritet të fillojnë në tremujorin e parë 2023 dhe ndërtimi në tremujorin e fundit po të 2023. Pjesa tjetër është planifikuar në faza, bazuar në marrjen e tregut, sipas planit të biznesit.

Projekti parashikon 80 mijë m² hapësira të gjelbra, deri në 700 m gjatësi plazhi dhe deri në 280 vende për jahte.

Zëri i dytë më i madh i të ardhurave, pas shitjes së apartamenteve është nga tregtia me pakicë, prej 344 milionë eurosh. Të ardhurat nga hotelet parashikohen në rreth 311 milionë euro dhe nga parkingjet rreth 250 milionë euro.

Në kahun e shpenzimeve, plani parashikon gati 2 miliardë euro të ashtuquajtur kosto të vështirë dhe të butë, kosto infrastrukture 387 milionë euro, kosto marketingu rreth 60 milionë euro dhe administrimi 39 milionë euro.

Norma e përfitueshmërisë së projektit vlerësohet në 20%.

Fitimi neto i parashikuar për periudhën e projektit është 854 milionë euro.

Shteti do të fitojë 280 mln euro, por sa “fali”…

Në bazë të marrëveshjes, shteti që është aksioner në investimin strategjik përmes kompanisë Albanian Seaports Development Company (ASDC) është aksionar i Investitorit Strategjik me 33% të aksioneve dhe për rrjedhojë do të marrë 33% (tridhjetë e tre për qind) nga fitimet e realizuara nga shitja e pasurive të paluajtshme të zhvilluara në Sheshin e Projektit, si dhe nga performanca e aktiviteteve të tjera të biznesit në vazhdimësi.

Bazuar në fitimin e parashikuar prej 854 milionë euro, qeveria shqiptare do të arkëtojë rreth 280 milionë euro.

Por, ndërkohë, Investitori Strategjik do të ketë të drejtën të konvertojë Parcelat Ndërtimore të zhvilluara në pronësi të lirë (pronësi të plotë) për pagesën nominale prej 1 (një) Euro në ASDC, pasi të plotësohen kushtet në lidhje me konvertimin dhe Investitori Strategjik të ketë dorëzuar kërkesën e tij të plotë dhe çdo pagesë përkatëse në Zyrën përkatëse të Kadastrës.

Shteti i ka dhënë për zhvillim investitorit një sipërfaqe toke prej 812 mijë metra katrorë truall për ndërtim falas. Sipas ekspertëve të pasurive të paluajtshme të konsultuara nga Monitor, në Durrës është e vështirë që të bëhet vlerësimi sa kushton një metër katror truall, pasi nuk ka hapësira të lira, por minimumi është 500 euro për metër katror.

Si rrjedhojë vetëm trualli i projektit ka një vlerë prej rreth 400 milionë euro. Ndërsa pronarët që japin hapësirë për ndërtim në Durrës marrin 30% të sipërfaqes së ndërtimit, thonë agjentët e pasurive të paluajtshme.

Ndërkohë investitori strategjik nuk do të ketë taksë infrastrukture dhe as pjesën që duhet të kalonte normalisht në fondin e strehimit social, pasi ky do të quhet si kontribut i shtetit.

Ky është nga ana tjetër një investim strategjik dhe qeveria sipas marrëveshjes do sigurojë infrastrukturën e nevojshme deri në ambientet e Portit. Ndërsa nga falja e taksës së infrastrukturës dhe e strehimit social (përkatësisht 4% dhe 3% e vlerës së shitjes) shteti i ka vënë në dispozicion të investimit strategjik 150 milionë euro (7% e shumës së parashikuar që do të arkëtohet vetëm nga shitja e apartamenteve).

Ndërkohë përfitimi direkt i ekonomisë lidhet me zhvillimin e turizmit, hapjen e vendeve të reja të punës etj.

/Revista Monitor/